2022，城市，全面初老 | 房叔说No.417
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| PART 1 |
宏观经济面，M1一月击穿负值，M1与M2增速差-11.7%（M1简单理解，主要是企业市场活钱，M2是货币总量），二月颓势稍缓，但依然-4.5%，M1远远跑不赢M2的速度，说白了，不缺水，小企业在内耗，大企业把钱存了躺平。 稳经济，拿“夜壶”，只是这次不太顺利，大量强二线以下的楼市快被政策的暖风吹晕了，也不复往日精神，多少有些黄台之瓜的意味，难摘信心；
-如今之局，纵令快马上蜀道，加鞭无益。-何解？曰：落辎重，修栈道，饲良马，不期速成。 然而，减负减税、大基建、做强二线、做大城市群、大投实业，都改变不了马儿来到蜀道前的根本事实； 脚步会慢，爬山会喘，难以飞跃，不光是今年的基本形势，也是下一个阶段的发展基调；
而令2022如此影响市场信心，且能够楔进中国历史教科书的注脚，笔者以为，不是上面那些大事件，作今天的客观发生，明日的历史描述，而是这样一句话： 2022年，中国社会迎来人口转折，开始进入全面、深度、最严峻的老龄化，实质未富先老。 “2021年总人口新增48w，2022...”，这是一个14亿人口、几千年文明非战争、饥荒年代的数据，每个国民都看得到； 这个数字一旦变负，并且加速变负，它会多么深刻地楔进今日的社会投资和消费信心，改变国民经济行为，笔者在日韩真切地体会过； 信心缘何不足，前路因何迷茫，笔者以为，全在一个“老”字里。 今天便说，城市初老，何去何从。
| PART 2 |
认清当下，从感性到理性认识：什么是全面、深度、最严峻的老龄化？ 第一方面，最严峻，说一个故事。 最近，笔者看到一条笔者十年前亲历的旧闻新采。 2012，世界沉浸在“末日预言”，清华教授杨燕绥写了一篇《谈养老金的早减晚增的领取机制改革问题》，直指社会老龄危机，提出根据退休年纪的退休金随度分配和延迟退休，被骂上了新闻，笔者还特意搜来拜读过； 今年，重新采访杨教授的视频被年轻人顶上了某站TOP30。
▲2019-2050全国城镇企业职工基本养老保险基金当期结余与累计结余趋势
刚过去的2021，社会养老金当年缺口7000亿，笔者去年也列过如图的数据，现收现付的制度设计要求如今的出生率需要维持当年的水平，这是不可能的。
2022年，是中国1963-1980年出生婴儿潮全面退休的第一年，也大概率是人口负增长的第一年，这就是最严峻的开端。 第二方面，深度，指的是结构。 男女比例的失衡并没有好转，独居家庭数量反而屡创新高，遑论近几年可怖的离婚率；
一个非常残酷和简单的现实，到本世纪中叶及往后，有相当多的人孤独终老。
第三方面，全面，指的是覆盖面。 从前，一、二两方面痛在经济衰落、欠发达地区，痛在三线城镇、四线农村，身处一二线城里人可以“不听不听，不看不看”； 如今不行，各省省会的首位度从未有过的高，各大二线城市对周边三线城镇、农村甚至地级市的人口虹吸效应更是历史级的强； 这是城市群、都市圈、高效城市化的必由之路，把单位土地的人口做多做强，实现管理成本最小的最大价值化。 此时，矛盾来了，人多会巩固城市化成果、推高资产价格，可人毕竟不是工具和数字，人有父母、会老去； 我今天对城市的贡献，明天需要城市反哺，进入老的多、幼的少的快车道时，年纪大的可以吃时代红利，大部分年轻人眼见着以后吃不到；
如果今天进入城市的人口甚至难以有效赡养父母，那今年的人口红利就是10年后的社会问题，所以，“人才为王”并不是势利，而是现实主义。 农村荒了，去县城；县城败了，去省城；省城要老了，回去哪里？ 城市，2022，全面初老症。
| PART 3 |
初老之后，明日如何？
最大的问题可以概括成两个词：都市游牧，老无所依。前者说城市，后者说住宅与社区生活。
这不是笔者总结的，事实上，笔者上一部分说的“城市群、都市圈、高效城市化”，提出都来自昭和时代的日本，在“少子高龄化爆发的城市问题”方面，大和民族留下无数过河的石头；
都市游牧，指年轻人在城市中永远买不起高价的房屋，无法生根也去不了乡镇，找不到伴侣，价值与意义感丧失，以租赁方式解决居住；
都市游牧族一般分两种情况，其一享受人生，过好当下，该躺躺，该玩玩，但终身工作；其二有计划地进行储蓄，降低欲望和消费，什么货币刺激政策都没用，因为他们对未来的预期是明确的；
前者降低社会活力和创造力，后者收紧社会消费，如果爱读村上春树，大概对这一族内心的虚无体会颇深。
老无所依，字面意思，高龄族支付不起高额的养老院费用，选择居家养老，最后在“无缘社会”（不方便解释，可自查）去往彼岸；
当然，你大可以说国情不同，但就算放在每个省每个大城市，与日韩相比，我们未富先老的进程都提前很多，至于外部援助，大部分同是泥菩萨。
如果你还年轻，要有信心有憧憬，但也最好早做打算。
| PART 4 |
知旧知新知趋势，会当如何？
国家和各级政府层面，双轨制快马加鞭，保障房的量会不断增多，去年下半年提出的共有产权房现在都出图了；
如果没有投资需求，保障房绝对是利民好事。翻译给你听：买不起商品房又不想住的远的购房者允许躺平，保证居住权益。
▲临平新城共有产权房效果图
如果出于资产配置，针对始终选择商品房的购房者。双轨制下，商品房新增量更少了，城市虹吸+供应缩量，核心城市的核心板块的优质资产自然是高价值凝结，笔者和房叔公号反复强调过这个现实前提；
初老症的城市，这个前提下要重新定义“供和需”，从前是僧多粥少，以后是富商求玉；
从前，抢占城市资源，多多益善，普涨，因为接盘够多，价格还行；
以后，需求多指人们有占有稀缺高价值商品的欲望，供应的属性要与之匹配，价格和成交才会同时实现；
强富商缺，真美玉少，卖的人也少，成交频次下降是非常正常的，而所有没有流动性的挂价都该反思手里是玉还是玻璃。
从前的等等党，等了总是亏，如今的等等党，高不成低不可就，社保、手气、钱包，哪样都不够，不得不被动等待。
| PART 5 |
2022，中国城市全面初老，很短的未来，城市住宅要承担90%以上人口的养老重担。房产税迫于形势只是推迟，先解燃眉之急，方能从长计议。
老则老矣，先度剑阁，莫凉信心，莫失雄心。
“因应少子高龄化的城市更新和住宅建造”，在这个领域，除了北上港有在探索，其余城市几乎空白，笔者会再单写一篇，敬请期待。
2022杭州地铁楼盘图（3月版）
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